公募REITs增持热潮涌动产业方真金白银护盘

近日，中信建投沈阳国际软件园REIT与创金合信首农REIT发布公告，宣布原始权益人或关联方启动基金份额增持计划。6月24日以来披露增持计划的公募REITs已达7只，涵盖4只产业园REITs和3只商业不动产REITs。

产业方密集出手的背后，是公募REITs市场的持续调整。截至8月18日，中证REITs全收益指数报收931.36点，今年以来累计下跌7.77%，产业园REITs跌幅尤为明显，多只产品近60日跌幅超25%。

业内人士认为，原始权益人集中增持信号意义积极，短期能带来增量资金、对冲非理性抛压；长期看，产业方与投资者利益深度绑定，将推动REITs回归价值本源。经过此轮调整，部分REITs估值已回落至具备性价比的区间，配置价值逐步显现。

增持计划密集披露

8月12日，中信建投基金和创金合信基金同日发布旗下公募REITs原始权益人或原始权益人关联方计划增持基金份额的公告。

公告显示，中信建投沈阳国际软件园REIT原始权益人同一控制下的关联方沈阳昂立控股集团有限公司称，基于对该基金及不动产项目未来发展前景的信心以及对长期投资价值的认可，昂立控股或其关联方计划增持该基金份额。

增持方式为通过上海证券交易所二级市场竞价或上海证券交易所认可的其他方式买入该基金份额，并根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。公告显示，本次累计增持金额合计不超过2000万元且不低于1000万元，于8月11日起的12个月内实施增持。

创金合信首农REIT原始权益人北京首农信息产业投资有限公司同样计划增持该REIT份额，本次增持不设增持价格区间，首农信息将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施本次增持计划。拟合计增持不超过2000万份，占已发行基金总份额的比例不超过2%，于8月11日起的12个月内实施增持。

此外，6月24日以来，多只公募REITs发布公告称原始权益人或其关联方计划增持REITs基金份额，包括招商科创REIT原始权益人上海杨浦科技创业中心有限公司及其关联方、华夏合肥高新产园REIT原始权益人合肥高新城市发展集团有限公司、中金唯品会商业REIT原始权益人杉杉商业集团有限公司及其关联方、汇添富上海地产商业REIT原始权益人上海世博发展有限公司、中信建投首农商业REIT原始权益人同一控制下的关联方北京市西郊农场有限公司等。

产业园REITs承压

中国证券报记者梳理发现，原始权益人或其关联方增持的REITs多为产业园REITs或商业不动产REITs。而这两类REITs近期调整幅度较大。

从近60日表现来看，产业园REITs跌幅居前。截至8月18日收盘，中金亦庄产业园REIT近60日跌幅超30%，中信建投沈阳国际软件园REIT、建信中关村REIT、招商科创REIT、华夏金隅智造工场REIT近60日跌幅均超25%。其中，多只产品为原始权益人或其关联方近期大手笔增持的REITs。

近期，公募REITs市场经历了一轮调整。Wind数据显示，中证REITs全收益指数在6月24日收盘跌至928.96点，随后短暂开启了反弹，但近期又有所调整。截至8月18日收盘，中证REITs全收益指数报收931.36点，7月以来下跌4.03%。今年以来，中证REITs全收益指数累计下跌7.77%，市场整体呈现调整态势。

今年以来，公募REITs跌多涨少，截至8月18日收盘，全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，取得涨幅的REITs仅有11只，67只REITs今年以来涨幅为负。

根据中金公司研究部分析，短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的REITs配置价值已逐步显现。在本轮市场调整过后，部分REITs估值或已到达合适区间。

增持信号意义明显

“这一轮产业方集中增持，我觉得信号意义很强。”一位公募REITs基金经理李想表示，“短期来看，最直接的作用就是带来一笔实实在在的增量资金，能对冲市场上那些非理性的抛压，对稳住投资者情绪很有帮助。特别是之前回调比较深的几个产业园项目，原始权益人自己增持，二级市场价格就有了支撑，流动性压力也能有所缓解。”

“事实上，这轮调整是很好的试金石，那些资产质量过硬、连原始权益人都敢真金白银增持的项目，自然会在市场中脱颖而出。”李想说，拉长时间看，原始权益人增持后，产业方和普通投资者利益绑定更加紧密。原始权益人增持后，自然也会更用心去抓运营，业绩做好了，分红才有保障。

在多位业内人士看来，经过一段时间的回调，当前公募REITs配置价值凸显。

另一位REITs基金经理表示:“经过此轮估值修复，多只REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的息差已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是值得关注的入场机会。”